Особливості захисту нерухомості від рейдерів у реаліях воєнного стану

Український ринок нерухомості протягом всього періоду свого існування зазнав кілька хвиль рейдерства. Всі вони були зумовлені певною нестабільністю в державі та прогалинами у законодавстві з питань захисту права власності.

Рейдерством ми позначаємо привласнення особою чи встановлення нею тимчасового контролю за майном на нібито законних підставах, керуючись законодавчою невизначеністю правовідносин власності чи системних недоліків функціонування державних інститутів (судової та правоохоронної систем, реєстрації права власності на майно, юридичних осіб, знаків на товари й послуги тощо) з метою отримання матеріальної вигоди.

Ціллю рейдерських атак є актив власника, нерухоме майно. Зазвичай, найбільш уразливим до рейдерських атак є майно, що має юридичні дефекти у правовстановлювальних документах, або власники цього майна мають проблеми у відносинах із співвласниками, кредиторами, які документально належним чином не врегульовані.

Замовниками рейдерських атак можуть бути співвласники нерухомого майна, у тому числі власники корпоративних прав у підприємстві, яке є володільцем активу. Також ними можуть бути особи, які хоч і не мають прав на нерухоме майно, але при настанні певних обставин отримають їх (спадкоємці, кредитори тощо). Окрема категорія – це професійні рейдери, які не мають жодних прав на майно, але шляхом маніпуляцій можуть ним заволодіти.

Функціонування Колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації при Міністерстві юстиції України (Офіс протидії рейдерству) дає певний захист від явно незаконних дій у разі неправомірного захоплення майна, а саме: у випадку зміни власника в реєстрі нерухомого майна та зміни власника корпоративних прав у реєстрі юридичних осіб. З рішеннями Офісу, які були прийняті за результатами розгляду скаргу у сфері державної реєстрації, можна ознайомитися за посиланням.

У період повномасштабного вторгнення багато власників бізнесу вимушено покинули територію України та не здатні фізично контролювати майно. У цей час деякі охочі намагаються перехопити його. Одним із розповсюджених способів встановлення контролю є підроблення довіреностей, які нібито отримані на управління або розпорядження нерухомим майном, вчинення повноважень щодо відчуження корпоративних прав, проведення загальних зборів та участі в них, які видані за кордоном. Перевірити справжність цих довіреностей державним реєстратором майже не можливо. Водночас керівництво Офісу протидії рейдерству в численних інтерв’ю зазначає, що  Міністерство юстиції вже напрацювало алгоритми, яким чином вони можуть встановлювати неправомірність таких реєстраційних дій та повертати майно законному власнику.

Але у таках випадках варто розраховувати не тільки на Офіс протидії рейдерству, а ще й на можливість накласти арешт на нерухоме майно або корпоративні права власника такого майна в рамках кримінального провадження. Таким чином, одночасне звернення до двох структур може більш ефективно зупинити незаконні дії.

У зв’язку з війною в Україні набули популярності кейси, пов’язані з блокуванням нерухомого майна правоохоронними органами, за підозрою власників у пособництві агресору та колабораційній діяльності.

Під підозрою можуть опинитися підприємства, які мають або мали контракти з підприємствами, зареєстрованими в РФ, мали або мають на цій території офіси, наприклад міжнародні бренди.

Як приклад тут можна навести протистояння одного з великих девелоперів та мережевих операторів торгово-розважальних центрів України з правоохоронцями в рамках кримінального провадження, повʼязаного із колабораційною діяльністю (справу було розпочато навесні 2023 року).

До структури девелопера входила ТОВ, що володіла одним зі столичних ТРК. Ухвалою слідчого судді було накладено арешт на приміщення комплексу та передано АРМА для здійснення заходів з управління ними. Такі дії були обґрунтовані тим, що виручку, отриману від здачі в оренду приміщень ТРК, їх власник (ТОВ) перераховував державі-агресору. В Єдиному державному реєстрі судових рішень наразі немає інформації про звернення до суду з обвинувальним актом, досудове розслідування продовжується, а власники не в змозі управляти власним майном.

У зв’язку із наведеним, можна зробити висновок, що для уникнення несприятливих наслідків у вигляді втрати контролю над управлінням нерухомим майном необхідно завчасно проводити юридичний аналіз ризиків та мати індивідуальну дорожню карту дій у разі спроб установлення контролю над активами. Відповідна інструкція повинна бути максимально докладною та зрозумілою для використання.

Сергій Лисенко

заступник голови Комітету НААУ з питань захисту бізнесу та інвесторів