Оренда житла в Туреччині та Україні: порівняльно-правові аспекти

Хоча законодавство України та законодавство Туреччини належать до однієї правової сім’ї, а саме: романо-німецької системи права, правове регулювання сфери оренди житлових приміщень має багато чого відмінного.

Правове регулювання договорів оренди житлових приміщень в Україні встановлене у главах 58 «Найм (оренда)» та 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України. При цьому вимоги глави 59 ЦК стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення — для проживання. Тому при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 ЦК, які є спеціальними нормами права відносно положень глави 58 ЦК.

Глава 59 ЦК спрямована на реалізацію права кожного на оренду житла, передбаченого ст. 47 Конституції України.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 810 ЦК за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець або орендодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Законодавець ототожнює поняття найму та оренди, саме тому застосування цих понять має сприйматися як застосування однієї і тієї самої правової конструкції.

Згідно з чинним законодавством предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або  її частина, житловий будинок або  його частина. Особливістю цього виду договору оренди є те, що помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому, а наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Чинне законодавство передбачає, що сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб відповідно до ст. 813 ЦК. Отже, якщо наймачем є юридична особа, то у договорі найму житла слід зазначити прізвище, ім’я, по батькові особи, яка буде постійно проживати у найманому житловому приміщенні.

Слід звернути увагу на загальне положення ч.  2 ст.  32 ЦК, що  на вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування.

Ця норма нагадує про необхідність перевірки наявності у сторін повноважень на укладення договору оренди, а особливо — наявності їх в орендодавця. Тут доцільно зазначити, хто може укладати договір оренди, і ст. 761 ЦК передбачає, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Отже, наймодавцем може бути особа, яка має житло на праві власності або яка має відповідні передані власником повноваження здавати житло в оренду (наприклад, управитель, орендар з правом передання в суборенду).

За  вимогою, встановленою у  ст.  811 ЦК, договір найму житла укладається у письмовій формі.

Достатньо простої письмової форми для набуття договором оренди житлового приміщення законної сили. Нотаріальне посвідчення в цьому випадку є можливим, але не обов’язковим.

При цьому ч. 2 ст.  811 ЦК визначає, що  договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Однак це не єдиний випадок, коли договір оренди має бути нотаріально посвідчений:

1) сторони, використовуючи положення ч. 1 ст. 209 ЦК, можуть укласти договір, нотаріально посвідчений, можуть погодити укладення договору з нотаріальним посвідченням. У цьому випадку застосовуватиметься норма ч. 4 ст. 639 ЦК, якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення;

2) договори найму (оренди) строком на три і більше років підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню відповідно до пункту 3.1 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мін’юсту від 22.02.2012 № 296/5.

Пункт 3.2 Порядку передбачає, що посвідчення договорів найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин) провадиться незалежно від місцезнаходження майна, що значним чином спрощує процедуру реалізації нотаріального посвідчення договору.

Як бути з  місцем укладення договору в  простій нотаріальній формі? На  це питання нам відповість ст. 47 ЦК, яка застосовується до всіх видів договорів, а саме: договір є укладеним у місці проживання фізичної особи або за місцезнаходженням юридичної особи, яка зробила пропозицію укласти договір, якщо інше не встановлено договором.

Ця стаття визначає, що місцем укладення договору є місце отримання оферти. Якщо оферентом є фізична особа, то місцем укладення договору є місце проживання названої фізичної особи. Якщо оферентом є юридична особа, то місцем укладення договору є місцезнаходження юридичної особи.

Договір є укладеним відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК, коли сторони досягли згоди з усіх істотних його умов, це означає за загальним правилом, що саме оферент має оцінити повноту та безумовність акцепту.

Місце укладення договору, яке є місцем погодження його умов, також має враховуватися при вирішенні інших питань договірних відносин, наприклад місце розташування орендованого приміщення, і сторони мають це визначити в шапці самого договору.

Укладення договору є процесом досягнення згоди з усіх істотних умов договору, водночас досягнення згоди з  усіх істотних умов тягне за  собою факт укладення договору, який є  юридичним фактом. Ми вже згадали про ч. 1 ст. 638 ЦК, яка передбачає, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Це положення поширюється на  всі договори, саме тому слід звернути увагу на  таке положення в цій статті: «що визначені законом як істотні або є необхідними для  договорів даного виду», оскільки воно вказує на норми, які регулюють конкретний вид договору, який сторони планують укласти. Предмет договору є тією умовою, відповідно до якої у першу чергу відбувається кваліфікація договору та визначається його юридична природа. Частина 1 ст.  812 ЦК визначає, що  предметом  договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. При цьому поняття житла надається ст. 379 ЦК, відповідно до якої житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Основною характеристикою помешкання як предмета договору житлового найму є його придатність для проживання в ньому, що визначається ч. 2 ст. 812 ЦК. Так, зокрема, ст. 50 ЖК встановлює вимоги, що ставляться до жилих приміщень, і визначає, що житлове приміщення, яке надається громадянам для проживання, має бути упорядкованим згідно з умовами цього населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Тобто, застосовуючи буквальне трактування норм права, можна дійти висновку, що не можна здавати за договором оренди житлового приміщення не придатне для проживання в ньому приміщення, оскільки це суперечитиме ч. 2 ст. 812 ЦК, позаяк можливість проживання в такому приміщенні є ідентифікаційною ознакою цього виду договорів.

Частиною 1 ст. 820 ЦК розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла, хоча ст. 820 ЦК у цілому врегульовано основні питання правового регулювання плати за найм житла.

Важливо відмітити, що ч. 2 ст. 820 ЦК передбачає, що одностороння зміна розміру плати за найм житла не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Тобто якщо сторони не погодили в договорі оренди житлового приміщення зміну розміру орендної плати, надалі така зміна можлива лише за згодою сторін.

Особливістю договорів оренди житла є  суб’єктний склад договору. Хоча ч. 1 ст. 813 ЦК установлює, що сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи, однак ч. 2 цієї статті містить обмежувальне уточнення для юридичних осіб, якщо така юридична особа укладає договір найму житла, виступаючи наймачем. У такому випадку вона може використовувати житло виключно за цільовим призначенням — для проживання в ньому фізичних осіб (своїх працівників, представників партнерів, які приїжджають у відрядження, тощо).

Строк договору оренди житла, як одна з істотних умов договору, врегульований ст. 821 ЦК та передбачає, що  договір найму житла  укладається на  строк, встановлений договором. Якщо у  договорі строк не  встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років.

Обов’язки наймача житла закріплені в ст. 815 ЦК та передбачають, що:

1) наймач зобов’язаний використовувати  житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та  підтримувати його в  належному стані;

2) наймач не  має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця;

3) наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Однак ринкові відносини оренди житлових приміщень в  Україні потребують змін, оскільки більша частина ринку не дотримується основних положень законодавства, не укладає договори в письмовій формі, що, як наслідок, призводить до великої кількості шахрайських схем.

На шляху до створення ідеальної системи роботи недоліки та переваги системних процесів можна побачити через призму використання методів порівняльно-правового аналізу, тому для  порівняння оберемо правове регулювання оренди житлових приміщень за законодавством Турецької Республіки, яке здійснюється в партнерстві з турецьким адвокатом Іса Самед Алтунтас, засновником юридичної компанії «Lexus» (Туреччина, м. Стамбул).

Правове регулювання договорів оренди (найму) у Туреччині регламентується Кодексом зобов’язань Туреччини (Borçlar Kanunu). Відповідно до ст. 299 Кодексу зобов’язань Туреччини договір оренди — це договір, за яким наймодавець зобов’язується передати наймачеві річ у користування або отримувати вигоду з неї разом з користуванням, а наймач зобов’язується взамін сплачувати погоджену орендну плату. Ця стаття передбачає правове регулювання всіх видів оренди. Оренда житлових приміщень врегульована другим розділом «Оренда житла та робочого місця під дахом» та статтею 339 КЗ Туреччини.

Предметом договору найму (оренди) може бути рухоме або нерухоме майно. Орендодавцем і орендарем можуть бути фізичні та юридичні особи. Договір може бути укладений як на певний, так і на невизначений термін, що передбачено статтею 339 КЗ Туреччини, а саме положеннями щодо оренди житлових приміщень критих робочих місць, також застосовуються до майна, залишеного орендарю у користування. Однак це положення не поширюється на оренду нерухомого майна, яке надається у тимчасове користування на строк до шести місяців.

Подібно до правового регулювання істотних умов договору за українським законодавством, турецьке законодавство встановлює, що договори оренди мають три основні елементи, без яких договір не набуде юридичної сили:

1) вільне волевиявлення сторін. Відповідно до ст.  299 КЗ Туреччини сторони договору повинні бути дієздатними, а договір повинен бути підписаний за вільним волевиявленням сторін;

2) передача майна у тимчасове користування (врегульовано статтею 323 КЗ Туреччини);

3) орендна плата: cт. 343 КЗ Туреччини врегульовано, що ціна та валюта орендної плати повинні бути зазначені в письмовій формі в договорі. Ця сума повинна бути визначена на початку контракту, та має бути зазначено, як ця сума буде збільшена в разі продовження контракту відповідно до ст. 344 КЗ Туреччини.

Можна виділити п’ять основних ознак договору оренди за турецьким законодавством, які є тотожними українському:

1) згода: обидві сторони договору повинні надати згоду на укладення договору;

2) взаємні зобов’язання: зобов’язання власника — це передання майна у користування, а зобов’язання орендодавця — сплачувати визначену договором орендну плату;

3) постійні зобов’язання: зобов’язання сторін за договором діють до кінця дії договору;

4) зобов’язання сторін одна перед одною стосуються лише сторін договору;

5) договір укладають безстроково або на певний період часу.

Згідно з положенням ст. 349 КЗ Туреччини, якщо наймач знаходиться в офіційному шлюбі, він не може розірвати договір оренди житлового приміщення, яке винаймається для  проживання сім’ї/використання його як сімейного житла, без прямої згоди свого чоловіка чи дружини (другого подружжя). Якщо цю згоду отримати неможливо або якщо чоловік або дружина без поважних причин ухиляється від надання такої згоди, орендар може звернутися до суду з проханням прийняти рішення із цього питання.

КЗ Туреччини не встановлює вимог до форми дійсності договорів оренди. Таким чином, сторони можуть укласти договір оренди в будь-якій формі. Однак бажано укласти угоду в письмовій формі, щоб уникнути суперечок і полегшити розв’язання конфліктів у досудовому та судовому порядку.

Згідно зі ст. 300 КЗ Туреччини договір оренди можна укласти як на визначений, так і на невизначений термін. Під час оформлення договору оренди сторони вказують будь-який термін щодо строку оренди, у такому випадку він вважається строковим договором оренди.

Сторони мають право нотаріально посвідчити договір оренди, однак достатньо простої письмової форми, тобто якщо умови, зазначені в договорі оренди, повністю зазначені договором і сторони підписали договір, то договір оренди є дійсним.

Відповідно до  ст.  347 КЗ Туреччини для  оренди житлових приміщень і критих робочих місць договір вважається продовженим на один рік на тих самих умовах, якщо орендар не повідомить про його припинення принаймні за п’ятнадцять днів до закінчення строку дії договору.

Цією статтею КЗ Туреччини передбачено, що орендодавець не може розірвати договір у зв’язку із закінченням строку дії договору. Проте в кінці десятирічного періоду оренди орендодавець може розірвати договір без пояснення причини, за умови, що він повідомить про це принаймні за три місяці до закінчення року продовження, наступного за цим періодом.

КЗ Туреччини виокремлює основні права та обов’язки орендодавця:

1) обов’язок передати майно в оренду. Відповідно до статті 301 КЗ Туреччини орендодавець зобов’язаний передати наймодавцю орендоване майно у строк, визначений договором оренди, та в стані, придатному для використання його за призначенням, визначеним у договорі;

2) зобов’язання нести тягар сплати податків та подібних зобов’язань. Відповідно до статті 301 КЗ Туреччини, якщо інше не передбачено договором оренди, орендодавець зобов’язаний брати участь в обов’язковому страхуванні або  аналогічних зобов’язаннях щодо орендованого майна;

3) зобов’язання нести побічні витрати. Статтею 303 КЗ Туреччини передбачено, що  орендодавець зобов’язаний нести побічні витрати, понесені ним самим або третьою стороною у зв’язку з використанням орендованого майна. Такі зобов’язання, як дбайливе використання орендованого майна, уникнення дій, що завдають шкоди, фарбування та прибирання житлового приміщення, за характером договору покладаються на наймача;

4) відповідальність. Статтею 331 КЗ Туреччини передбачено, що у випадку, якщо майно за договором оренди пошкоджено або  приведено у  несправний стан, орендодавець має право вимагати усунення таких дефектів, а також має право на відшкодування збитків або розірвання договору;

5) огляд орендованого майна та  повідомлення орендаря. Стаття  335 КЗ Туреччини передбачає, що  орендодавець зобов’язаний перевірити стан орендаря під час повернення та негайно повідомити його в  письмовій формі про недоліки, за  які відповідає орендар. Якщо це повідомлення не зроблено, орендар звільняється від будь-якої відповідальності. Проте за наявності недоліків і дефектів, які не можуть бути визначені звичайним оглядом під час отримання, відповідальність орендаря продовжується. При виявленні таких недоліків орендодавець зобов’язаний негайно письмово повідомити про це орендаря;

6) зобов’язання (гарантія) усунення недоліків. У  разі виявлення суттєвих недоліків орендованого майна під час його приймання-передання орендар має такі права:

— вимагати від наймодавця проведення ремонту майна;

— вимагати певну знижку від вартості оренди;

— на відмову від договору або розірвання договору;

— на компенсацію;

— зобов’язання сплатити додаткові витрати. Витрати, не  пов’язані з  використанням майна (такі як податок, заміна дверей або заміна шаф), повинні бути компенсовані орендодавцем.

КЗ Туреччини врегульовує положення договорів оренди про підвищення орендної плати. Так, орендар має право збільшувати орендну плату за користування жилим приміщенням. Погоджена сторонами орендна плата щороку автоматично збільшується на відсоток, визначений у договорі.

При визначенні надбавки за основу береться сума орендної плати попереднього року. Разом з тим значенням до розрахунку також включається ІСЦ (індекс споживчих цін). Однак під час розрахунку надбавки необхідно враховувати положення ст. 344 КЗ Туреччини: угода між сторонами про збільшення орендної плати у пролонгованому орендному періоді діє доти, доки ставка підвищення не перевищує річний індекс споживчих цін (ІСЦ).

Це правило поширюється і  на договори оренди на строк більше одного року.

У разі відсутності домовленості між сторонами про підвищення ставки на наступний період оренди орендна плата визначається суддею відповідно до  стану орендованого майна за умови, що вона не перевищує ставки зміни відповідно до дванадцяти середньомісячних значень в індексі споживчих цін ІСЦ, визначеному в попередньому орендному році. Однак ця ставка ні в якому разі не може перевищувати 25 %, яка дійсна до липня кожного наступного року.

У разі виникнення спору між орендарем та орендодавцем щодо ціни оренди орендар може звернутися до суду з позовом про визначення ціни оренди, що передбачено ст. 344 КЗ Туреччини.

Статтею 116 КК Туреччини закріплено право недоторканності житла, а саме: після підписання сторонами договору оренди орендодавець не може увійти в орендоване житлове приміщення без дозволу орендаря. В іншому випадку це має ознаки злочину «Порушення недоторканності житла», що захищається ст. 116 Кримінального кодексу Туреччини та передбачає кримінальну відповідальність. У такому випадку орендар має право подати заяву про відкриття кримінального провадження проти орендодавця до прокуратури.

Відповідно до  законодавства Туреччини після укладення сторонами договору оренди орендар зобов’язаний самостійно відкрити особові (абонентські) номери та відповідно укласти договори про надання послуг з постачання електроенергії, води, газу тощо. Цей обов’язок необхідно виконати протягом 30 календарних днів шляхом звернення до районного управління з народонаселення та протягом 20 робочих днів до Обласного управління міграційної служби для реєстрації нової адреси місця проживання.

Однак обов’язок страхування житла на  випадок землетрусу лежить на власнику житла, що передбачено ст. 302 КЗ Туреччини.

Таким чином, ми можемо зробити такі висновки за результатами проведеного порівняльного аналізу правового регулювання договорів оренди житлових приміщень за законодавством України та Туреччини:

1) заборона розірвання договору оренди житлового приміщення, яке винаймається для проживання сім’ї/використання його як сімейного житла, без дозволу другого подружжя (чоловіка чи дружини) є однією з норм, які варто імплементувати в українське законодавство;

2) законодавство України не містить прямої заборони власнику житлового приміщення входити до орендованого приміщення без згоди орендаря, хоча це має бути зрозуміло з аналізу інших норм законодавства, однак на практиці це не виконується — у цьому випадку законодавство Туреччини більш прогресивне та більше відповідає міжнародним стандартам захисту права на недоторканність житла, тому запровадження аналогічної норми в українське законодавство лише сприятиме захисту права на житло;

3) на думку авторів статті, положення турецького законодавства щодо реєстрації орендарем на своє ім’я та отримання ним нового особового (абонентського) номера та відповідно обов’язку укласти договори про надання послуг з  постачання електроенергії, води, газу тощо є дуже прогресивними та потребують запровадження аналогічної норми в українське законодавство, що зі свого боку сприятиме зменшенню негативної практики несплати орендарем (уникнення ним сплати) комунальних платежів.

ВІСНИК НААУ № 9 (94)