єОселя: процедура, переваги та недоліки придбання житла через державну програму

Аби підтримати українські сім’ї під час війни та надати можливості громадянам придбати власне житло на безпечних для проживання територіях, в Україні запустили програму доступного кредитування єОселя. Що слід враховувати тим, хто планує нею скористатися?

Хто має право

Програма надає можливість отримати пільгове іпотечне кредитування у гривні для придбання житла під 3 % та 7 % річних, компенсуючи банківським установам знижену відсоткову ставку. Як показує статистика поданих заявок, програма дійсно викликала попит серед українців через вигідні умови, оскільки зазвичай іпотеки укладаються під відсоткову ставку від 15 % річних і вище.

Відповідно до Умов забезпечення Українською фінансовою житловою компанією доступного іпотечного кредитування громадян України, затверджених постановою Кабміну від 02.08.2022 № 856, кредити надаються за процентною ставкою 7 % річних для працевлаштованих громадян, зокрема для:

• внутрішньо переміщених осіб;
• ветеранів війни та членів їхніх сімей;
• громадян України, які не мають у власності житлової нерухомості або мають житло менше ніж 52,5 кв. м.;
• громадян, чия нерухомість розташована на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях України.

Для окремих категорій осіб умови договору передбачатимуть компенсацію процентної ставки іпотеки під 3 % річних. Йдеться про такі пільгові категорії:

• військовослужбовці,
• державні службовці силових структур, ДСНС, Служби судової охорони, детективи НАБУ, ДБР, БЕБ,
• медичні, педагогічні і  наукові працівники закладів державної або комунальної форми власності.

Як стати учасником

Величезною перевагою програми стала її зручність. Не потрібно відвідувати банки, аби дізнатись умови – достатньо просто подати заявку онлайн через Дію. Після її перевірки ви отримаєте пропозиції щодо участі у кредитуванні.

Перший крок для участі в програмі – це розгляд заявки банками. Зрозуміло, що вони передовсім захищатимуть свої активи. Тому на результат розгляду прямо впливатиме оцінювання платоспроможності кандидата – розмір офіційного доходу та кредитна історія.

Оскільки є реальний попит на участь у програмі, а обсяг фінансування від держави обмежений, варто враховувати, що навіть у разі схвалення заявки, доведеться почекати, адже кандидат скоріше за все опиниться у черзі.

Умови

Кожен банк адаптує програму єОселя під власну кредитну політику та надає розроблений договір іпотеки. Тому якщо вам затвердили можливість кредитування, слід уважно ознайомитися з договором, щоб кожен пункт у ньому був вам зрозумілим.

Договір іпотеки не є шаблонним, кожен банк включає в нього певні розроблені під цей банк умови, як, наприклад, необхідність участі поручителя або встановлення різних штрафних санкцій за прострочення виконання зобов’язання.

Часто люди бояться вкладати кошти в квартири через триваючі систематичні ракетні атаки країни-агресора. Проте у програмі єОселя передбачене обов’язкове страхування житла на весь період іпотеки. Отже у випадку настання непередбачуваної ситуації ні покупець, ні банк не втратять свої вклади.

Як і для будь-якого іпотечного договору, так і для кредитування за програмою єОселя потрібно розраховувати на додаткові витрати, які часто лягають на плечі покупця. Вони включають оплату послуг нотаріуса, страхування, комісію, оцінку нерухомості, комісію за переказ коштів на рахунок продавця.

Багато питань виникає стосовно встановленого у договорі першого внеску за програмою: він складатиме мінімум 20 % від вартості предмета іпотеки. Проте окремі банки кредитують виключно за умови оплати першого внеску у розмірі від 30 % до 50 %, при цьому тривалість іпотеки узгоджується між банком і клієнтом індивідуально та не може перевищувати 20 років.

Застережння

Серед факторів, які можна віднести до мінусів, назвемо обмежений вибір квартир. Адже під програму підпадає житло чітко визначеної площі у будинках не старше 3 років (під 7 %) та 10 років (під 3 %). Утім, кредитування доступне також для квартир у будинках, що перебувають на етапі будівництва, що значно збільшує можливості вибору житла. Також нещодавно уряд розширив програму єОселя, і тепер українці зможуть купувати не тільки квартири, а й житлові будинки та таунхауси.

Варто враховувати, що більш зацікавленими в програмі є саме забудовники первинного ринку нерухомості. Оскільки власники квартир на вторинному ринку частіше розглядають бюрократичні нюанси програми як недолік і надають перевагу більш швидкому продажу майна за валюту.

Незважаючи на вигідні умови, договір іпотеки звісно передбачатиме цілу низку зобов’язань для покупця, тому перед прийняттям рішення про участь у програмі варто критично підійти до оцінки власних сил та можливостей, адже стабільність доходу буде залишатися основним фактором позитивної співпраці з банком.

Олег Курчин

заступник голови Комітету НААУ з питань будівельного права