Выжидательная позиция: почему замерли продажи жилья на вторичном рынке

Курсовые колебания и новые правила оценки заморозили киевский рынок вторичной недвижимости. Покупатели и продавцы заняли выжидательную позицию, а активность наблюдается только в сегменте аренды квартир. Эксперты считают, что девальвация не приведет к существенному снижению цен на жилье. Продавцы не готовы значительно уступать и считают, что стоимость жилья достигла своего «дна».

Рынок замер

За последнюю неделю продажи на киевском рынке вторички практически остановились, рассказывает Mind директор АН «Брок-Риелти» Дмитрий Корчев. «Интерес к покупке недвижимости сейчас минимальный, что нехарактерно для этого периода времени. Конец лета-начало осени – традиционный период повышения спроса на жилье», – говорит эксперт.

Причин две. Одна из них – наблюдаемая в августе девальвация гривны, которая за последний месяц потеряла 5% своей стоимости. Согласно официальным данным НБУ, если 30 июля доллар стоил 26,76 грн, то 30 августа – 28,11 грн. Эксперты с экранов телевизоров и страниц СМИ прогнозируют возможное падение национальной валюты до 30 грн за доллар. Именно негативные прогнозы и сдерживают покупателей. «Обычно активность на рынке замирает в том случае, если гривна падает на 10% и больше», – говорит вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. За последний месяц национальная валюта потеряла в цене только 5%. Но уже сейчас покупатели не знают, что будет с ценами, а продавцы – сколько просить за свою квартиру.

Дмитрий Корчев отмечает, что на рынке исчезают дешевые квартиры. «Например, гостинку за $20 000 сейчас очень сложно найти, а некоторые продавцы предлагают квартиры в ужасном состоянии за $30 000 или однокомнатную в новостройке площадью 47 кв м за $60 000. Кому нужны квартиры по таким ценам?», – рассказывает он.

Вторая причина – изменения правил оценки имущества, которые в конце прошлого года приняла Верховная рада. Новации прописаны в ст. 172 Налогового кодекса. Согласно новым требованиям Фонд госимущества (курирует работу оценщиков) обязан ввести электронные площадки, которые бы позволили контролировать результаты оценки стоимости недвижимости. Первая из них – «Ви Ай Пи Департамент» действует с 18 июля.

Суть новаций заключается в том, что оценщик обязан ввести данные об оценке квартиры, дома, земельного участка или объекта коммерческой недвижимости в специальный Модуль единой базы данных Фонда государственного имущества. Программа сравнивает цену на объект со своими данными и может не зарегистрировать оценку из-за ее низкой цены. В этом случае расчеты придется переделывать. За каждое обращение в систему изначально нужно было заплатить 390 грн, но сейчас плата повысилась до 510 грн. По каждой сделке в модуль нужно отправлять, как минимум, два запроса. Один раз цену с программой согласовывает оценщик, второй раз эту информацию должен проверить нотариус.

«Проблема заключается в том, что реальная и оценочная стоимость сделок часто не совпадают. Как правило, Модуль указывает цену примерно на 20-30% выше, и с нее необходимо уплатить налоги. Это часто приводит к конфликтам, поскольку люди отказываются платить на 6-10 тыс. грн налога больше только потому, что система не согласна с установленной ценой. Это большая проблема, особенно в сегменте инвестиционных сделок. Зачем вкладывать деньги в киевскую недвижимость, если за такую же сумму можно купить жилье в Грузии, Болгарии и сдавать его в аренду?», – рассказывает директор агентства недвижимости, пожелавший остаться неназванным.

Неплохие результаты 

 До конца августа киевский рынок вторички неплохо развивался. По данным консалтинговой компании SV Development, за восемь месяцев этого года в Киеве зарегистрировано 6,96 тыс. сделок купли-продажи вторичного жилья. Это на 58% больше по сравнению с прошлым годом. «На вторичном рынке появилось много смарт-квартир, которые пользовались популярностью у покупателей. Поэтому общая площадь квартир, купленных за восемь месяцев 2018 года и за восемь месяцев 2017 года, практически не изменилась», – констатирует управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко.

 Летом этого года на вторичном рынке продавались квартиры, которые находятся в уже введенных в эксплуатацию домах и на них оформлены документы на право собственности. Потенциальные покупатели спешили заключить договоры до вступления в силу новых правил оценки, что также привело к повышенному спросу на жилье. В начале лета, говорит Анатолий Топал, некоторые покупатели снижали цены на квартиры. «Например, гостинки можно было приобрести за $18 тыс., однокомнатные хрущевки – $22-23 тыс., а жилье в домах лучшего уровня – $28-29 тыс.», – говорит он.

Примерно каждый четвертый покупатель на рынке недвижимости – инвестор, который сдает квартиры в аренду. Генеральный директор АН KDU Юлия Смирнова рассказывает, что один из ее клиентов купил на Осокорках сразу десять квартир. «Он сдал их все в аренду за один месяц. Спрос на съем жилья сейчас очень высокий», – говорит она. За последний год аренда жилья в столице подорожала в среднем на 15-20%: сейчас средняя цена за съем однокомнатной квартиры в хорошем состоянии составляет 7-7,5 тыс. грн в месяц без учета расходов на коммунальные услуги.

По прогнозам риелторов, девальвация гривны не приведет к существенному снижению цен на недвижимость. Продавцы считают, что стоимость жилья уже достигла своего «дна», и не намерены уступать. Готовы ли к такому покупатели – покажет время.

Кристина Лысова