Як безпечно інвестувати в комерційну нерухомість

Інвестиції в нерухомість часто сприймаються як «тиха гавань» для капіталу. Але у випадку з комерційними об’єктами усе складніше: тут важать не лише метраж і локація, а й платоспроможність орендарів, структура договорів, податкові наслідки та витрати на утримання.

Залежно від типу комерційного об’єкта інвестувати можливо у: нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку, у відокремлений об’єкт чи прибудову. Такі об’єкти можуть перебувати у власності як приватних осіб, так і у комунальній чи державній власності та відчужуватись через публічні аукціони відповідно до Закону «Про приватизацію державного й комунального майна».

Виходячи з виду власності, необхідно перевірити документи, аби з’ясувати юридичну надійність такого об’єкта.

Для будь-якого з видів комерційної нерухомості першочергово слід перевірити:

• чи зареєстровано право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за продавцем і скільки часу майно перебувало у власності продавця;
• встановити, чи немає зареєстрованих обтяжень – арештів, застав, інших прав третіх осіб на майно;
• дізнатися у продавця, чи немає щодо цього об’єкта укладеного договору оренди.

Скористайтеся Єдиним державним реєстром судових рішень та сайтом Судової влади, щоб дізнатися, чи не фігурує на дату продажу продавець у судових спорах або кримінальних провадженнях.

У разі, якщо це новостворена будівля або відокремлений об’єкт, – перевірте підстави користування земельною ділянкою: запитайте у продавця про договір оренди або зареєстроване право власності.

Також переконайтеся, що об’єкт введено в експлуатацію або має інші передумови для правомірного використання в комерційній діяльності. Зокрема, перегляньте зміст містобудівних умов і обмежень, декларацію на початок та приймання робіт, акт прийняття в експлуатацію та звірте технічний паспорт. У разі, якщо це прибудова, – додатково перевірте отримання згоди сусідів на створення цієї прибудови.

Досить поширеними порушеннями при роботі з відокремленими об’єктами або з об’єктами, переведеними з житлового в нежитловий фонд, є здійснення будівництва без належної дозвільної документації або з грубим порушенням МУО; недотримання умов договору інвестування – затримки, зміна технічних характеристик об’єкта, зникнення підрядника; порушення ДБН – невідповідність проєкту нормам безпеки, інклюзивності, щільності забудови; несвоєчасне введення об’єкта в експлуатацію – що тягне за собою ризики майбутніх судових спорів для нового власника.

Навіть якщо правовий статус об’єкта бездоганний, для успішної інвестиції важливо оцінити, чи буде це вкладення вдалим. Для цього потрібно: порівняти ціни на аналогічні офіси в цьому ж районі; розрахувати потенційний дохід від оренди або іншого використання; розрахувати витрати на податки, утримання, обслуговування, відсотки (якщо придбаваєте через кредит), ремонт і облаштування; врахувати витрати на рекламу для запуску та очікуваний строк окупності інвестиції.

Отже, успіх інвестування в комерційну нерухомість залежить від трьох ключових блоків – фінансового аналізу рентабельності вкладення, вивчення повного пакета документів об’єкта та укладення договору купівлі-продажу без заниження вартості об’єкта.

Будь-яка інвестиція – це не лише шанс на прибуток, а й зона відповідальності, яку ви можете зробити безпечнішою, якщо дотримуватиметеся простих і послідовних кроків.

Матеріал опубліковано на порталі LIGA ZAKON.

Олег Курчин

заступник голови Комітету НААУ з питань будівельного права